第一观点||刘森峰：后疫情时代的智慧人居

南方治理 2024-06-27

后疫情时代的智慧人居

对话|刘森峰

撰文|李广军赖谷兰

来源|凤凰网房产

复盘2020年上半年，如何应对新冠疫情影响已成为各行各业共同的考题。这既是对行业市场的韧性及企业抗风险能力的考验，也是一次对企业应变创新能力的检阅。

从近期各大房企陆续披露的中报业绩看，销售数据受到疫情冲击成为普遍现象。而据第三方机构早前发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，1-6月TOP100房企总销售金额同比下降2.7%，近半数企业销售金额低于去年同期。

值得注意的是，部分企业却逆风而行。榜单显示，实地集团是其中增速较快的企业。其今年上半年，实地集团销售全口径金额为134.8亿元，排名80位；权益金额为127.7亿元，排名73位。

驱动实地集团等房企业绩逆势增长的背后原因究竟是什么？日前，实地集团副董事长、总裁刘森峰接受了凤凰网房产专访，就疫情之下房企新考验、未来智慧人居、湾区布局等话题展开深入探讨。

镜头前的刘森峰说起话来中气十足，眼神透露着坚定。“今年以来，实地的布局侧重于大湾区、华东、中南、西南、华北地区，在每个区域的布局也将越来越深化，在保证资金安全的前提之下，‘快跑前进’”。在城市选择上，我们重点关注人口净流入高、人口基数大的高能级城市，比如南京、长沙、郑州、南昌、成都等。

他向记者表示，通过贯彻精总部、强区域、提高资金使用效率等战略，有信心带领公司实现跨越式增长，引领智慧人居新格局。“实地正处于加速起步的阶段，我们已经找到了智慧人居的突破口，突破口打开，就是公司脱颖而出之时。”

后疫情时代智慧人居大有可为

疫情让刘森峰更加确信科技能力和智慧人居方向的正确性。

“这次疫情打乱了人们正常的生产生活节奏，但是配备各类社区配套尤其智能配套的社区反而大放异彩。”刘森峰以实地旗下社区疫情期间表现为例作出说明。

2018年实地集团即推出“智慧人居生态系统”，疫情期间这套系统为实地楼盘社区的安全防疫和居民生活便利性提供了非常有力的支撑。业主在家可以享受一整套的智能家居服务，在小区内还可以享受覆盖吃喝玩乐、医疗健康等的便利生活体验。

在市场整体下滑的2020年上半年，实地集团成绩“逆流而上”，显然有智慧人居风口的助力，也是其前瞻性布局智慧人居的合理回报。

据物联网智库不完全统计，涉足智慧人居的房企有100多家。今年以来，疫情让人们对居住品质的需求提升，智慧人居迎来进一步爆发。今年2月开始，保利、绿地、美的置业等多家房企陆续发布智能健康系统，而万达、碧桂园、绿城等房企也在积极谋求打造智慧社区。

在刘森峰看来，未来智慧智慧人居应更加强调以人为中心，通过联结多种设备、数据、服务、体验，为业主提供覆盖出行、安全、医疗、购物等全场景的智慧生活，提升居民生活便捷度和舒适度，同时提高物业管理效率。

疫情颠覆营销固有模式

国家统计局数据显示， 1-7月份全国房地产开发投资同比增长3.4%。另外，1-3月份全国商品房销售额同比下降24.7%，而1-7月份全国商品房销售额收窄，同比仅下降2.1%。

“疫情对房企的影响主要在第一季度，目前已基本恢复。”刘森峰坦言，虽然疫情给房地产行业带来的影响基本消退，但给行业带来很多思考和启示。

本次疫情，让刘森峰感触最深的当属房地产行业营销方式发生巨大变革。“营销方式需要不断创新、变革，线上线下应更好的互动和相互促进。疫情期间，百强房企基本都作了一些线上营销的探索，而实地是比较早的一批，比如直播卖房，VR看房、线上售楼处等等。”

今年以来，由于疫情防控带来的“宅系生活”潮流，直接促使电商网购的进一步升温，而“直播带货”更是迎来了爆发期。

在房地产行业，这股潮流也毫无例外席卷而来。事实上，今年算得上是“房产直播”元年。据凤凰网房产的不完全统计，今年以来已有超过150家房企开启线上营销，超过500家房产机构正在尝试直播卖房。不少房企还与网红、明星携手直播卖房，也无疑实现了创新营销与直播转化的最大化效果，产生了1+1>2的效果。

随着复工复产稳步推进，线上营销的后续发展将如何？刘森峰表示，目前来看还没有特别高效成熟的模式，相信未来线上线下联动的探索会一直持续下去。

从都市圈一体化发展中寻找新机会

在科技为主调的产品力打造之外，区域开发布局也是刘森峰关注的一个重点。

“从我们实地地产来看，我们还是立足于大湾区，然后适当地发展长三角以及西南地区。在这个市场中，改善型置业和刚改置业是一个大的趋势，尤其是疫情以后，大家对居住环境有一个重新的认识。”

在刘森峰的区域布局逻辑中，依托的是对市场需求趋势的判断：“大湾区、长三角区域，这两个区域的消费能力比较高，然后西南地区改善性需求更强，实地要在这个开发布局过程中，实现我们的打法，快速的壮大。”

刘森峰对凤凰网房产表示，大湾区对房企的积极影响明显：这一世界级城市群，为房地产行业带来更大的发展空间。而国际级科创中心定位，也将帮助像实地这样的科技地产企业，更好运营前沿创新科技，赋能“智慧人居”产品和服务，提升自身竞争力。

而赴港上市计划，也是这一积极影响之下，实地迈出的重要一步。眼下，相关上市工作正顺利推进。

从其招股书披露数据可见，上市报告期内经营性净现金流连续三年为正，土储高达1017万平方米，2019年上半年营收实现47%的增长，毛利实现高达81%的增长。从实地地产的货值储备来看，已经竣工的项目有55万方，在建的项目有624万方，按照13000元/平方米计算，货值高达883亿。

偿债能力强和高增长毛利率，加上庞大土储及充足可售货量，加上适应市场最新需求趋势的智慧人居开发理念，都为其上市后良好表现打下坚实基础。

从创新营销方式、智慧人居到区域布局逻辑，无不体现着刘森峰对实地未来充满信心和期盼。

“2020年到现在，实地集团布局越来越快，我们发展还在加快，在保证资金安全的情况下，去实现弯道超车。我们肯定要保持在百强房企范围内，去作进一步提升。”

2019年，刘森峰为梦想而来，上任实地集团副董事长、总裁。相信随着实地成功上市的时刻日益临近，在实地践行他梦想的新起点也将到来。

来源/凤凰网房产2020年8月31日

出品/广州市智慧治理研究中心

【作者小传】刘森峰（1976—），江西永新人，高级工程师，实地集团副董事长兼总裁，原碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁、美国区域总裁。毕业于中南大学土木建筑学院建筑工程专业，获工学学士学位，清华大学EMBA。广州大学南方治理研究院特聘研究员，广州市智慧治理研究中心客座研究员，广州大学公共管理学院创业导师。南京公共外交协会副会长，江苏省工商联房产商会常务副会长。荣获“2017中国地产经理人100强”称号。

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