近日，万科陷债务展期风波，如果连“行业标杆”万科也发生风险事件，行业艰难程度难以想象。
这几天行业最大的新闻莫过于几大央企国企集体调整组织构架了，年后的整体销售额让行业再次探底，大家似乎都看不到任何复苏的迹象。
这边是央企大动作，这边混改的头部房企万科也没消停，而且似乎动静也闹得不小，近期万科的债务压力不容乐观，按照这种销售业绩低迷走向，估计后面很多房企都会很危险。
01 重要会议之前 万科遭遇流言
2月28日左右，重要会议之前，未经证实的网络消息开始流传，说万科去北京和新华资产谈事。
据Reorg消息：万科正与部分贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判，以延长其非标准债务的期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京与监管机构会面。并与债权人就潜在的资产处置进行谈判，万科正计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权，参与讨论的潜在买家包括国有企业。翻译一下就是：万科欠保险公司的钱今年3月到期，管理层去北京拜访债主，看能不能再缓几个月。受到相关事件的影响，部分万科债在2月底3月初大跌。
3月1日，万科企业股份有限公司多只境内债券价格出现下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅。同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的新低；“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。考虑到万科的地位，以及时间上的敏感度，相关方面对此事非常重视。
3月3日，新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）发布公开声明，对近期市场有关万科的传言作出回应，并声明新华资产坚定的支持房地产行业健康发展。
03 展期风波回顾 事实究竟如何
消息说，万科原本有债务在2023年12月到期，在已经延期3个月的基础上，最近又要寻求展期。
事实上，这是子虚乌有的。
根据万科2024年2月29日的公告，22 万科 01以及22 万科 02，也就是近期下跌幅度较大的两支债券，规模分为8.9亿和11亿，将于3月4日付息。
从目前的公告来看，万科并没有要延迟付息，而是按照兑现。
和新华资产的借款，也不存在3月份的关系。
根据第一财经的统计，万科从新华资产的借款，合计97.82亿，最早一笔到期是2024年12月25日。
wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元。
其中2024年上半年，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，境外债为12.3亿元，合计约为150.6亿元。
具体看细节：
从丝路海洋的统计来看，万科还有一笔3月份到期的债务，但是在境外，且规模为45亿人民币。
根据国泰君安的研究，万科2024年在境外一共有三笔债务到期，其中一笔是6.3亿美元，也就是45亿人民币，到期时间是3月11日。
针对3月11日到期的境外债，根据一份交流记录，万科已经有还款规划，会通过自由资金、银行、分红等方式兑现。
根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，货币资金为1036.8亿元，较2023年中期有所下降，对于短期债务的覆盖倍数为 2.2 倍。
名义来看，短期不存在偿债压力，但是问题还是要警觉。
根据丝路海洋的统计，能看到万科偿债压力最大的时候，其实是在4月和5月，分别为122.22亿元以及63.37亿元，合计近200亿元。
2023年11月，在一次交流上，万科曾表示，如果剔除预收监管资金，目前在手的资金为600亿。
2023年三季度，万科短期有息负债为511亿，如果没有额外的变化，压力还是有一些。
很震惊，万科可是楼市最优秀的三好学生。而面对这次房地产30年来时间最长的熊市，三好学生也难以幸免，现在的万科为了自救，正在资产大甩卖。1、就在2024年2月，万科将自己的心头肉上海七宝万科广场50%的股权，甩卖给香港领展基金，这可是万科最成功的商业项目。交易对价仅仅为26亿，基本就是七折的价格。2、而就在2个月前，万科同样甩卖了自己3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。3、而现在，更是传言万科要甩卖自己高端长租公寓项目的股权。而且这一切动作之前，万科就已经被深圳地铁集团收编，很显然都能体现万科这是有多缺钱的状态，说明即使背后是大国企，如今也不能担保就没有问题。也就在近期，同样的操作，背后也是深圳大国企的华南城集团，也就在近期暴雷了，从深圳国资委特区建发入股到如今暴雷，也就一年时间。早在2023年12月18日，华南城公告称，集团已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题，公司没有足够的财务资源在2023年12月20日或之前支付11月利息。虽然公开表示还不起利息，但这还并未直接构成实质性违约，而华南城的“自爆”行为，实际上是想要债权人尽快在12月20日前同意债务展期方案。今年2月19日，深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发”）公告表示：经公司核实，华南城2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付。民企摇身一变成为国企，谁能想到如今这背靠深圳大国企的华南城还是暴雷了，如今万科这种种操作，似乎都有很多前车之鉴，万科还能扛多久谁也无法保证。不过有点不同的是，本次万科的债主主要是国内的自家兄弟，其实只要谈，个人觉得还是有大概率的通过展期的，毕竟大家都是同胞，这生意关起门来都可以谈。
现在的最大核心问题就是销售上不去，整体行业依然还在下行，这是很多房企高管没有预料到的，也是万科高层没有预料到的，因此如今显得非常被动。对房企的支持上，深圳国资考量的是以项目为中心。比如深铁站台万科背后，是后者储备的优质旧改项目；福田投控接盘金地环湾城，同样是基于项目所带来的利润空间。从目前来看，万科也好金地也好，起码目前团队与项目价值依然还是存在，因此只要不是海外债务压顶，都还会有商量的余地，但是整体来看依然不容客观。2024年上半年万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，大约90亿人民币的偿债高峰即将到来。
从目前万科整体的经营情况来看，万科整体财务指标依然还是健康的，如今拖垮万科的不是类似其他房企的高杠杆，拖垮万科的核心原因是低迷的市场环境。如果说碧桂园和恒大暴雷是因为自己高杠杆拿地，万科则是活生生被市场拖垮了。现在能真正救万科的，不是深圳国资委，也不是北京的债主，只剩下市场。▌本文来源：综合中国房地产报、牧诗地产圈、投行圈子、叶檀财经、小债看市、马江博说趋势、地产一品塘等声明
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