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要点核心

每逢年底，

又到了与房东讨论续租的时节。

不过综合10月的租金市场，

房地产专家发现，

今年纽约的租房市场不是一般的坚挺，

纽约人要做好跟房东打一场硬仗的准备。

不过如果已经存够了首期，

眼下倒是个买房的好机会。

在15个负担得起的社区，

要价中值为33.5万美元。

01

纽约房租创下历史新高

根据StreetEasy网站 2019年10月的市场报告，纽约租房者正面临一个竞争异常激烈的租房季节，房东提供的折扣越来越少，租金也在以创纪录的速度增长。

原因可能与房东知道潜在买家仍在观望房市，因此选择在此期间租房有关，这样一来，房东此时在房租方面的议价空间就会大增。

租金削减的比例通常在每年的这个时候达到峰值——但今年的情况有点特殊，房东都不肯打折了。

布鲁克林的房东提供的折扣最少，

只有17%的出租房租金有折扣，

比去年10月下降了3.1个百分点。

在皇后区，

这一数字降至18.1%，

比上年下降1.9个百分点。

在曼哈顿，

23.4%的房子租金提供折扣，

较去年下降近1个百分点。

缺乏折扣，直接导致租金高——在布鲁克林、皇后区和曼哈顿这三个区，租金都达到了历史新高。

布鲁克林涨幅最大，上涨4.3%，至2,720美元。皇后区和曼哈顿紧随其后，上涨3.4%和3.1%，分别创下2,202美元和3,315美元的历史新高。

在所有公寓中，一居室公寓在这些行政区的涨幅最大，上涨9.1%至3,438美元。

StreetEasy的经济学家Nancy Wu说：

“我们今年看到租房需求激增，这意味着房东们在这个冬季不必那么卖力地招租了。想在今年冬天签新租约的纽约人要做好打算：谈判会更加艰难，让步会更少，而且一旦找到合适的公寓，要做好搬家的准备。”

具体来看这三个区的情况：

2019年10月关键发现——曼哈顿

租金创历史新高。

曼哈顿租金指数上涨3.1%，

至3,315美元。

上西区次级市场租金升幅最大，

达3,415元，增幅为3.0%。

在上东区，

房东提供的折扣较少，

比去年下降了2.0个百分点。

曼哈顿下城是最贵的次级市场，

一居室租金的中位数达到了3,900美元，

上涨了8.3%。

2019年10月关键发现——布鲁克林

租金以2015年以来最快的速度上涨。

租金指数上涨4.3%，

至2,720美元，

为纽约市增长最快的水平。

布鲁克林北部的租金涨幅最大。

布鲁克林北部的一居室租金飙升，

租金中值上涨了19.1%，

至3,200美元。

如此涨幅，

可能跟取消全线停运整修地铁L线，

导致周边房价反弹有关。

2019年10月关键发现——皇后区

租金创历史新高。

租金指数创下新高，

达到了2,202美元，

比去年上涨了3.4%。

皇后区中部的租金涨幅在该区最高。

一居室租金中位数上升。

该地区的房东将一居室公寓的要价提高了3.9%，

租金中位数达到了1,975美元。

02

房价有所下调

就美国整体而言，房市从三季度末开始已经开始转好，考虑到美国就业市场依然强劲，加上美联储上个月进行了今年第三次降息，导致借贷成本降低，这些都在房市上有所体现。

上周公布的报告显示，10月全美房屋开工飙升，建筑许可升至逾12年高点，房屋转售价格上涨。

而本周二公布的报告显示，标普CoreLogic Case-Shiller 20大城市房价指数9月份较上年同期上涨2.1%，8月份涨幅为2.0%。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的另一份报告也证实了房价的上涨，该报告显示9月份房价同比上涨5.1%。

但纽约则是另外一回事。用Halstead经纪公司CEO黛安·拉米雷斯(Diane Ramirez)的话说，“我认为我们已经见底，或者至少非常接近底部。”

而《纽约邮报》(New York Post)上周甚至用“自由落体”来形容纽约目前的房地产市场——对此，Warburg Realty的CEO弗雷德里克·彼德斯(Frederick Peters)在《福布斯》杂志上反唇相讥，称2019年的市场现实远没有危言耸听的标题所暗示的那么具有灾难性，只是代表了自2015年末以来的持续调整。

根据几份新的市场报告，曼哈顿的合作公寓和共管公寓的销售量和价格在第三季度都大幅下降，Douglas Elliman房地产公司的报告显示，与去年同期相比，除了50万美元以下的公寓外，所有价位的公寓销售额都出现了下降，同比增长4.8%，至352套。

在100万美元至200万美元之间的公寓销售额为757笔，比去年同期下降了4.7%，而所有高价房产的销售额都下降了两位数。

另一家房地产经纪公司Compass表示，第三季度房地产在市场上平均停留了152天，是2012年以来最长的时间。

虽然大部分放缓发生在市场顶部，尤其是新开发项目，但回调是普遍的。

目前布鲁克林和皇后区的待售房屋数量达到了新高，而曼哈顿的房屋销售量则跃升至近高点。面对库存高企，一部分卖家已经开始调整要价，曼哈顿价格指数下跌4.0%，至1,095,039美元，为2015年以来的最低水平。

布鲁克林价格指数下降2.4％，至691,224美元，创自2012年以来最大跌幅。只有皇后区目前价格仍然站稳脚跟。

“对一些人来说，这个市场是一场血战，”Douglas Elliman的经纪人弗朗西丝·卡岑(Frances Katzen)说。“对卖家来说，这是一个可怕的市场，但作为买家，眼下这个时候真是太棒了。”

这在很大程度上要归因于从7月起开征豪宅税，从原本对100万美元以上的房产销售额征收1%的单一税，改成对200万美元以上的销售额征收1.25%的错开税率，对2500万美元以上的销售额征收3.9%的错开税率。

此外，去年地方、州和房产税的减免都受到了限制，这对纽约等高成本市场造成了影响。

加上近年来，由于对匿名的壳公司买家进行了更严密的审查，以及美元不断走强，来自中国等国的稳定的国际投资流有所下降。第三季度42.8%的销售为全现金交易，低于平均约50%的比例，为2014年以来的最低水平，便是来自国内外投资客减少的明证。

03

现在入市？也许正是时候

常年深耕纽约豪宅市场的弗雷德里克·彼德斯说，“我相信纽约房地产的价值。”尽管市场放缓，但正在企稳。交易量仍然很低，但很稳定。

越来越多的买家认为，目前的价格代表着一个机会。

如今，纽约的房地产不可能像过去那样，成为每个人快速致富计划的核心。但无论在经济上还是情感上，这仍然是一项不错的长期投资，因为它是通往世界上最令人兴奋和最稳定的国际城市的大门。

考虑到目前的房屋库存量、价格走势和贷款利率，纽约市的房地产市场目前对购房者有利，对于那些已经攒够了首付、正打算买第一套房的人来说，尤其是个合适的时机。

04

但是到哪里去找呢？

StreetEasy网站的一项新研究为潜在的购房者提供了一些指导，该研究确定了哪些社区的待售房屋数量最多，而这些房屋的标价是中等收入的首次购房者能够承受的。

结果他们发现，即便是在房价极其昂贵的纽约，也有相当多的社区能让中等收入的纽约人买到房，这当中甚至包括了曼哈顿市中心的一小块地方。

25-44岁之间的人占了纽约首次购房者的大多数；典型的首次购房者年龄为37岁。

这个年龄段纽约人的月收入中值为5,867美元，而每月的住房成本上限设为收入的40%，即2,347美元。

住房成本按交20%的首付计算，同时要将4.06%的30年期固定利率抵押贷款，以及维修费用、税收和其他税费考虑在内。

这样推算下来，在纽约，可以负担得起的房子的要价中值是33.5万美元。

假设一个中等收入的买家每年把总收入的10%存起来，那么他们需要大约9.5年的时间来存下购买这样一套房子的20%的首付。

StreetEasy的研究人员统计发现，在符合这个房价中位数条件，同时待售房屋量又较高（这意味着成交可能较大）的社区中，位居榜首的是森林山(Forest Hills)。

2018年，森林山在市场上有414套公寓，它们的月支出都在可承受范围之内。

森林山毗邻郁郁葱葱的森林公园，以古雅的都铎式建筑和绿树成荫的街道而闻名，森林山提供了独立的独栋住宅、宽敞的合作公寓，甚至一些高层豪华公寓。在所有外城区中，它到中城的车程最短——只需35分钟的地铁车程。

皇后区的另外六个社区也榜上有名：雷戈公园(Rego Park)、邱园(Kew Gardens)、杰克逊高地(Jackson Heights)、洛克威(Rockaways)、圣阿尔班斯(St. Albans)和邱园小丘(Kew Gardens Hills)。

杰克逊高地尤其以其优雅的历史街区和来自世界各地的烹饪选择而闻名。虽然杰克逊高地的公共户外空间有限，但它的许多公寓都有私家花园和庭院。从中城乘地铁45分钟可到达所有这些社区。

布鲁克林这几个社区值得关注：羊头湾(Sheepshead Bay)、湾脊(Bay Ridge)、东弗拉特布什(East Flatbush)和米德伍德(Midwood)。但与皇后区不同的是，这些地区都需要乘坐一个小时左右的地铁才能到达中城。

对于那些不介意住得远的购房者来说，有一些好消息：这些社区中有许多是纽约房价降幅最大的地区之一。

这些社区还有其他一些优势，比如在羊头湾有很多不错的中餐馆，而且随着华人不断涌入，华人课后补习班、老年中心、奶茶店这类的设施也在与日俱增。

曼哈顿可能不是首次置业的人在找房子时会考虑的地方。不过，对于精打细算的买家来说，中城东部有多种选择，这在很大程度上是因为它的规模。这是纽约市最大的社区之一，密集的高层建筑意味着大量的挂牌交易——2018年超过3,000套。

对于中等收入的购物者来说，目前有143套房子可以进入他们的承受范围。不过有一点买家需要注意：

许多价格较低的公寓都是合作公寓，它们通常对买家的现金储备或资产有更高的要求。

当然，在纽约，“负担能力”是相对的。虽然这些社区中有超过60%的房源可供首次购房者购买，但在其他一些社区，可供购买的房源比例只有5%。

好消息是，购房者正在面对一个对他们有利的疲软市场，即使是最便宜的房子也仍可能有议价空间。2019年第一季度，纽约市五分之一的房屋在挂牌后都降了价。

在纽约买房的前期成本非常高，不过在一个地方住上六到八年，买房比租房更划算。大多数在纽约买房的人确实不怎么搬家：在纽约，有71％的房主居住在他们购买的第一套房子中，并且平均会住上18年。

是否买房是个人的决定，

需要大量的研究和仔细的计划。

但是现在，

纽约的市场行情确实对初次购房者有利。

纽约华人资讯网主笔  

詹涓

曾任《彭博商业周刊》中文版副主编