二手房交易的全过程，都有哪些坑？
二手房的坑
文丨醉石
01
房子是大家的刚需，也是大家的难题。
这两年无论是买房，还是租房市场的新政策、消息也比较的多。
除了一手房楼盘出现排队抢购潮，好一点的二手房也成了抢手货。
但是有些人为了急着抢房，还有想省点钱。其实这些都是可以理解的，无奈不少人遭遇麻烦。
02
我有一个中原地产置业经纪人的朋友，不久前在朋友圈吐槽购买者绕过他去接触房主，然后购房者和房主私下签订合约。本来想省点中介费，不料合同出现些问题，导致购房不成反贴了定金。
我这个朋友意思肯定是大家别不拿中介当干粮，在这里我主要强调是我们购买二手房时候可能会遇到形形色色的问题，而这些坑不要去踩，这些红线不要去迈。
03
说到中介，我就先说一说在中介选择方面该注意一些风险。如果能找到一家有资质和靠谱的中介还是很重要的，他们能帮我们规避掉很多的风险，专业人士做事至少智商税不容易交。
不过这个行业还是有些口碑差、职业素养不高的人，希望不要碰到了。
买房之前，先查一下自己是否有购房资质。千万不要犯钱凑够了买房资格没到的低级错误，合同一旦签署违约的就是你了，查买房资质有两个地方，一个是社保局，一个是税务部门，找中介陪同或者自行前去咨询都是可以的。
04
接下来，我们说一说选房子的风险。除了基本地址、面积、房子竣工时间、户型外，有这么几点是需要重点考虑的：
第一点，周边环境。有人就喜欢闹市，觉得市井气挺好的；但有的人想要安静的地方，如果旁边就是个机场肯定是不好的。另外，有没有影响生活品质的大型垃圾场，如果是管理的好还行，差的话就很让人不舒服了。
第二点，房屋类型和产权。有些谎称住宅的但却是70年产权的公寓，甚至只是50年的，产权一定要知道清楚了，核对房产证上的权利人与卖方是否为同一人。
第三点，特殊房子的需求如学区房。就要弄清楚买了房后落户入学条件，附近学校的招生范围。
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房子的风险说完了，就轮到谈钱。俗话说谈钱不伤感情，一定要把钱理清楚了。货比三家选性价比这些就不说了，主要要说的就是贷款和税费。
一是卖家抵押贷款是很正常的事情，但买房时候一定要知道卖房子把抵押款金额还清了没有。因为房产纠纷官司中出现近一半抵押房或是查封房。
二是买主自己的银行贷款，一般二手房的评估价格都会明显低于购买价格，购房前要咨询清楚相关政策，并对首付款做比较充足的预算，以免银行按揭额度降低需要增补首付款时手足无措。自己的个人征信、收入符不符合银行放贷的条件。如果你是卖主要了解买主的货款支付时间。
三是税费在交易环节是必不可少的一部分，一般来说交易需要交的税都是由买家出的，也就是说一同算在交易额度里。那么对于买家来说，就需要交易前要厘清包括一手二手契税、营业税、遗产税、补缴土地出让金、中介费等税费，否则可能会引起纠纷。
很多时候大家最容易忽视就是交房手续。对于房屋内的水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、物业费是否及时结清了？房子是否存在租约问题？购房者要和卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理等相关问题。上述事宜没有问题了，双方再签《房屋交接书》。
06
最后考虑就是违约风险。
在房产交易中如果违约所承担的后果相对来说还是比较大的。
大家都知道房价是很贵的，所以任何一种违约代价都是沉重的，这个时候就要仔细阅读违约条款，谨慎签约，当然这样的事情越少越好。要提高法律意识，重视文字约定，对包括付款方式、支付时间、金额、交房时间等做好约定，并约定清楚违约责任，避免双方由于违约成本低轻易毁约。为了避免卖方坐地涨价，在违约赔偿一栏，购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%以上。
有几个赔付方式，一个是私下协商的退换双倍定金，如果一方上诉，法院很可能判定继续交易，还有一种是按照房价的20%支付违约金。
二手房的交易市场鱼龙混杂，且买且谨慎。
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